进入4月份，在调控政策效应的持续作用下，楼市出现了明显降温。由于房价并不具备大幅回调空间，所以专家建议刚需群体无需等待观望，而是按照既定目标执行置业计划。

　　四月楼市明显降温

　　4月楼市明显降温，房地产市场由此进入调整阶段。

　　来自易居研究院数据显示，4月份，包括北京、上海、南京等在内的50个典型城市新建商品住宅成交面积为2667万平方米，环比减少10%，同比减少19%。从环比数据看，受调控力度收紧而导致成交量出现下滑，说明部分投资投机购房需求受到了抑制。同时，同比数据的下跌也印证了市场降温的判断。

　　具体来看，一线城市降温明显，而三四线城市则出现分化。数据表明，4月份，北上广深4个一线城市新建商品住宅成交面积为226万平方米，环比减少24%，同比减少28%。从环比数据来看，一线城市总体上呈现了明显降温态势，这在一定程度上跟广州楼市成交出现降温有很大关系。

　　二线城市降温现象也十分明显。监测结果显示，包括南京、杭州等在内的16个二线城市4月新建商品住宅成交面积为1356万平方米，环比减少7%，同比大幅下滑28%。无论是从环比增幅还是同比增幅数据看，二线城市表现出积极降温的态势。尤其是一些热点二线城市，在调控的作用下，出现了非常明显的降温现象，如福州、杭州和南昌城市，环比跌幅分别为56%、37%和29%。

　　三线城市整体变化不大，但内部却出现了明显分化。数据显示，4月份，30个三线城市新建商品住宅成交面积为1086万平方米，环比减少9%，同比减少2%。受一二线城市政策频频收紧的影响，部分三线城市购房者也已有意识地加快购房节奏，以防范政策调整所带来的各类交易风险，从而导致部分购房需求或在3月份提前释放，因此4月份降温也符合市场预期。不过值得关注的是，部分三线城市成交状况在4月份仍然较为活跃，如蚌埠、芜湖等城市成交量同比增幅超过50%，柳州和温州也达到了35%左右，而交投一向不太活跃的韶关，在4月份同比增幅也达到了25%。

　　调控效应正在释放

　　在这50个城市中，3月份和4月份至少有30个城市出台过包括限购在内的各类政策。4月份这30个城市新建商品住宅成交面积为1832万平方米，占50个城市成交面积的69%，环比减少14%，同比减少20%。这说明受调控的30城市场降温态势更明显。

　　以广州为例，调控使得广州4月楼市成交量几近“腰斩”。 广州此前被认为是一线城市中的价值洼地，市场交易较为活跃。而在3月份和4月份政策频频出台后，尤其是对类似增城等郊区市场进行了新的购房政策调整后，市场交易明显下滑。据阳光家缘数据显示，4月1日至4月30日，广州全区一手住宅网签量7984套，相比3月的15798套，减少了7814套，大跌49.5%。

　　楼市调控，产生了一系列影响，首当其冲是购房门槛已经上升。其中影响最大的改善型需求及外地购房需求。据了解，目前出台调控政策的城市中，一线城市及热点城市都已实行“认房又认贷”措施，同时二套房贷首付比例也大幅提高至5~7成，这让改善型需求换房门槛大幅提高。同时，各个城市出台限购政策，尤其是针对外地购房需求，出台了严厉的限制措施，比如社保缴纳年限提高到5年，也使得部分刚需被挡在了市场之外。

　　其次应该留意购房成本已经上升。随着各地提高利率水平，按揭贷款利率水平相应提高。就在此前不久，工、农、中、建四大行宣布上调广州地区取消首套房贷款优惠，利率调高至基准利率。而在此之前，北京市多家银行已经执行首套房基准利率4.95%、二套房利率在基准利率基础上上调20%的政策。

　　此外，此次调控政策还堵住了之前的一些漏洞，使得市场投机行为“无机可乘”。比如一些一线城市增加了“假离婚”购房的约束力度。此外，此前一直游离在调控之外的商办项目，此次也被纳入到调控行列中，调控的覆盖面得以扩大。

　　刚需应该如何应对

　　面对已经出现降温迹象的市场，刚需购房者是应该选择观望等待，还是按照既定方针实施自己的置业计划？

　　从市场发展趋势来看，未来楼市继续降温的概率较高。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在调控政策的作用下，4月份楼市出现了明显降温。而考虑到政策的效应在未来会持续发挥作用，因此这对对接下来几个月的交易会有一定的负面影响。

　　严跃进进一步分析指出，在5月份，部分城市推盘节奏预计会加快，可售房源增加会使得市场交易下滑的速度放缓。从这个角度看，即便后续市场继续降温，预计环比跌幅不会大于10%，可以理解为停留在小幅降温的区间。

　　正是基于这样的市场变化，业内人士认为刚需群体不必过于担忧房价下跌而选择观望。从目前来看，虽然成交量出现了明显下跌，但房价总体保持平稳态势，并未出现大幅波动。虽然未来有可能因为成交量的下滑而导致价格回落，但下滑的幅度不会很大。“2017年房价降幅不会超过10%。”严跃进给出这样的判断。

　　由于调控的作用，给购房者带来的“捡漏”机会。记者注意到，目前有部分城市实行限价措施，使得少数新盘售价要低于周边二手次新房价，从而造成价格“倒挂”现象。而这种现象的出现，对于购房者来说，相当于给予了一定的折扣。有业内人士分析指出，如果高端项目被限价销售，更应该大胆“捡漏”。这是因为在现阶段上市的限价房，属于事中限价，即因为调控政策的出台而临时实施的限价措施，这对于之前按照高端项目打造的项目来说，物业品质有保障，但价格因为调控而不能卖高价，显然值得“捡漏”。

　　当然，需要注意的是，由于政策调控，让市场环境发生了变化，因而购房者要留意调控形成的变数，以免影响到置业。比如“房票”重新变得紧俏，或者房贷利率上升，不仅抬高了购房门槛，也使得购房成本增加，所以购房者应该灵活调整购房策略。