上海易居房地产研究院日前发布《上海2018年1季度房地产市场报》。该报告显示，3月份，上海新房成交面积48.9万平方米，同比减少43.5%；新增供给面积36.5万平方米，同比减少7.0%。1季度，上海新房成交119万平方米，对比去年的149万平方米有所下降，主要由于供应下降所致。

　　易居研究院研究员王梦雯表示，今年1季度成交规模为2006年有数据以来最低水平，这主要有两个原因，一是由于2016年新房大量成交，过度透支需求；二是由于政府限制新房预售价格，市场供应不足。就目前市场表现来看，如果政府不卡证的话，由于信贷趋紧，1季度供求关系应当类似2011和2014年的供过于求态势。后续来看，4月上海约有20余个项目入市，届时成交规模相比3月将有较明显提升。

　　报告显示，2018年1季度上海房地产市场呈现如下特征：

　　土地成交建面同比增加149%。2018年1-3月份，上海共成交64幅土地，土地成交建筑面积569万平方米，同比增加149%；土地出让金290亿元，同比增加15%。单月来看，3月上海共成交22幅地块，其中保障房住宅用地8幅、租赁住宅用地2幅、商办用地8幅、工业用地4幅。

　　从1季度上海经营性土地成交单价榜来看，前五名均为商办用地，另有3幅租赁住房用地及2幅商住用地。溢价率来看，除了一副地块以82%溢价成交外，其余均以底价成交。主要原因是多数地块出让条件较高，使得多数开发商没有竞拍资格，加之竞得企业多为地方国企，有定向出让性质。

　　新房成交量同比减少20%。上海今年1季度新房成交119万平方米，对比去年的149万平方米有所下降，主要由于供应下降所致。

　　从环线来看，外环以外的新房成交面积占到84%，在2017年72%的基础上进一步上升了12个百分点。其中外郊环占比达54%，郊环外达31%，而内环内和内中环新房成交面积占比不足10%。

　　从各区域来看，成交面积居前三的区域为嘉定、青浦、奉贤和浦东，四区新房成交面积占总成交面积的57%，其中嘉定区1季度新房成交面积18.5万平方米，位居榜首。同比来看，除了几个基数较低的区域外，奉贤、闵行同比涨幅较大，分别为128%和51%；宝山和浦东同比降幅较大，分别为-76%和-50%。

　　从需求性质来看，按套均面积分成刚需、改善和享受型住房，其中改善型需求超过半壁江山，套面积在90-160平方米的成交占总成交面积的55%。成交面积来看，改善型和享受型住房均有所下降，而刚需型住房成交规模相对较为坚挺。

　　从项目销售情况来看，排名前十位的项目均位于郊区，其中位于奉贤的桐南美麓成交面积8.3万平方米，居1季度商品住宅成交面积榜单首位。而其余上榜的项目因为预售限价的因素，部分项目具有较高性价比。

　　新房成交均价环比下降7%。2018年1季度，上海新房成交均价为44487元/平方米，同比下降7%，增幅较2016年收窄46个百分点。同比下降速度与2011年类似，但同比降幅已经降至2012年水平。考虑到成交价格受成交项目结构影响，同比下降并不一定说明上海房价出现下降。根据历史走势来看，预计后续成交价格整体将类似2011-2015年间的盘整态势。

　　分环线来看，各环线成交均价同比均有不同程度的上涨，其中中环区域同比上升幅度最高，内中环和中外环同比分别上升13%和12%，即将突破10万和7万。2017年涨幅较高的外环以外区域，今年1季度新房成交均价同比涨幅较小，外郊环和郊环外分别上升1%和4%。

　　从区域来看，2018年共有9个区域成交均价同比上升，7个区域成交均价同比下降。其中，除虹口区成交基数较低导致数据波动外，奉贤区新房成交均价涨幅较大，由2017年1季度的23633元/平方米上涨到2018年1季度的34631元/平方米，同比涨幅达47%。此外，2018年1季度，除黄浦区去年成交均价首先突破10万元之外，长宁和虹口1季度成交均价分别突破了12万元和11万元，这与成交项目定位较高端有关。

　　3月存销比有所下降，不改整体向上趋势。截止到2018年3月底，上海新建商品住宅库存总量为401万平方米，环比减少3.0%，同比减少37.4%。存销比方面，3月份上海新建商品住宅存销比为9.7个月，比2月份的10.1有所下降，但总体向上趋势没有改变。考虑到未来上海新房供给有所加大，预计未来存销比总体仍将延续上行的趋势。

　　二手房成交量处于近6年同期最低。2018年1季度，上海二手住宅共成交3.6万套，对比2017年的3.9万套，略有下降，且不到2016年的3成。对比历史数据来看，二手房数据的周期性较一手房更为明显，2009、2013、2016年成交量较高，2008、2010-2012、2017-2018年成交量相对较低。按照这个逻辑来看，2019年1季度之前，上海的二手房成交量很难有明显回升。